Il caso Costa Smeralda e lo sviluppo extra alberghiero

Mimmo Moro
Sardinia Re - Presidente

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July 12, 2024

I numeri e la dimensione del fenomeno turistico in Sardegna e ancor di più in Gallura suggeriscono una analisi più scientifica ed approfondita del settore ricettivo, in special modo quello legato alle seconde case. 

E’ il cosiddetto fenomeno “airbnb” termine atecnico per la verità che per sintesi indica quello dell’extralberghiero.

La normativa appena emanata nel gennaio 2024 ha voluto ancor di più regolamentare il settore e per certi versi limitarlo. Qualche giorno prima dell’entrata in vigore della normativa di cui sopra, la finanziaria ha innalzato la tassazione della cedolare secca dal 21 al 26% per chi immetta nel circuito degli affitti brevi di tipo turistico più di un immobile.

E’ evidente che il fenomeno ha assunto dimensioni tali da meritare l’interesse del legislatore e delle categorie coinvolte. Anche le agenzie immobiliari hanno assunto un atteggiamento diverso nei confronti del fenomeno e hanno iniziato a interessarsi ad esso.

Basti pensare che il 55% della ricettività è extra alberghiero, e che delle 220 mila case non occupate in Sardegna il 95% appartiene a privati, quindi famiglie.

La dinamicità del mercato immobiliare perciò è alta di buon livello. Molte agenzie in Sardegna hanno iniziato a trasformare l’immobile in vendita in prodotto finanziario.

Cosi viene promosso un immobile con una certa e sicura rendita e nel rispetto della normativa di settore.

Tale rendita viene certificata dalla reportistica creata dai gestionali di ultima generazione o dagli stessi sitemi di big data presenti nel mercato.

La stessa rendita, dopo essere stata certificata, viene garantita al nuovo acquirente interessato all’acquisto dell’immobile, proponendo stessi accordi del venditore o addirittura garantiti con la così detta formula chiamata in maniera atecnica vuoto per pieno.

Questo sistema ha generato un numero sempre crescente di agenzie in cui all’interno operano agenti immobiliari e property manager, con un prodotto che spesso non viene mai perso per così dire, poiché alla vendita dell’immobile già operativo nel mercato degli affitti brevi, segue una nuova gestione dello stesso immobile, nel medesimo settore ma per il nuovo acquirente. Ciò porta un vantaggio in termini di ricerca-acquisizione  dell’immobile e di scarsa ingerenza da parte di altre agenzie che non vengono coinvolte in nessuno di questi aspetti.

Naturalmente per poter essere protagonisti in questo sistema virtuoso e in forte crescita, occorre specializzarsi in un settore che ha visto nell’ultimo anno l’intervento del legislatore per regolamentarne vari aspetti.

Esistono professionisti in Sardegna che da anni operano nel settore della ricettività extra alberghiera, contribuendo insieme a quella alberghiera, ad una offerta di qualità e di valore che il Guest ha imparato a riconoscere e a premiare già in fase di promozione.

Tali agenzie di property manager non solo hanno aumentato parco immobili e fatturato negli ultimi anni, ma hanno potuto usufruire di strumenti tecnologici capaci di assicurare dati e trend utili non solo allo stesso operatore turistico ma molto spesso alle stesse comunità ospitanti e alle politiche di sviluppo turistico da intraprendere e su cui vale la pena investire.

Basta intervistare uno di tali strumenti per avere dati specifici sulle presenze in un determinato territorio, percentuale di riempimento delle strutture, prezzo e altro ancora.

Cosi intervistando il sistema a febbraio 2024 è possibile affermare che in tutta la Provincia di Olbia sono presenti 2074 alloggi offerti on line nel mercato dello short rent (+6% rispetto all’anno precedente), che il RevPar ( tariffa media x tasso di occupazione) è di 101,4 euro e che il mese col fatturato migliore è Agosto.

Non solo. E’ possibile conoscere il fatturato complessivo di ogni singolo immobile on line e il tipo di mercato conoscendone il Booking lead time medio (49 giorni e -2% rispetto allo scorso anno) e il lengh of stay medio ( 4 giorni e + 11% rispetto allo scorso anno).

Gli stessi dati relativi invece alla sola zona di Porto Cervo, ci dicono che gli alloggi offerti alla medesima data sono 404, il RevPar è di 229,00 euro e naturalmente il mese col fatturato migliore agosto.

Bastano questi pochi dati a far capire di cosa stiamo parlando e su cosa bisognerebbe investire denari e risorse per ottimizzare fatturato e contribuire in termini di qualità e professionalità allo sviluppo turistico della nostra isola.

Oggi non vi è più spazio ne tempo per tutti quegli operatori che non hanno saputo affiancare al metodo artigianale e tipico dei local expert,  un metodo scientifico e altamente tecnologico basato sui big data e su tutti i dati predittivi.

Mai come oggi, le agenzie turistico immobiliari hanno la possibilità di diventare soggetti attivi dello sviluppo turistico ricettivo in Sardegna, soggetti leader nel settore per accesso alle informazioni e profondi conoscitori dei territori dove operano, soggetti professionalizzati e specializzati, dotati del sapere e delle competenze che non provengono solo e soltanto dalla esperienza e dallo stomaco dell’imprenditore, ma anche di tutti quegli strumenti altamente tecnici e scientifici al passo con i tempi e in grado di competere in un mercato sempre più competitivo e spietato come quello turistico immobiliare in Sardegna.